Erstellung von revisionssicheren CDD-Dokumenten für Maltas Immobilienmakler, Notare und Anwaltskanzleien

Im Juni 2025 hat Maltas Financial Intelligence Analysis Unit (FIAU) meldeten einen Anstieg von 80 % im Vergleich zum Vorjahr. Bei Verdachtsmeldungen (STRs) aus dem Immobiliensektor verzeichnete die Behörde im vergangenen Jahr den größten Anstieg aller von ihr beaufsichtigten Sektoren. Für einen Markt, in dem die meisten Agenturen mit weniger als zehn Mitarbeitern und ohne eigenen Compliance-Beauftragten arbeiten, hat diese Aufmerksamkeit erhebliche Auswirkungen.

Immobilienmakler, Notare und Anwälte, die in Malta Immobilientransaktionen abwickeln, unterliegen den maltesischen Vorschriften zur Verhinderung von Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung (PMLFTR). Die Sorgfaltspflicht gegenüber Kunden (Customer Due Diligence, CDD) ist obligatorisch, und die maltesische Finanzaufsichtsbehörde (FIAU) kann Ihre Unterlagen einsehen.

Im weiteren Verlauf dieses Artikels wird erläutert, wie eine prüfungsreife CDD für Malta bei Immobilientransaktionen aussieht, wo kleine Unternehmen am häufigsten Fehler machen und welchen Arbeitsablauf Sie auch ohne ein eigenes Compliance-Team durchführen können.

Eine nach maltesischem Recht verantwortliche Person ist ein Unternehmen oder Freiberufler, der die Vorschriften zur Bekämpfung der Geldwäsche direkt anwenden muss. Bei Immobilientransaktionen umfasst diese Liste Immobilienmakler, Notare und Rechtsanwälte, die im Rahmen von Übertragungsmandaten tätig sind. Die maltesische Geldwäschebekämpfungsrichtlinie (PMLFTR) legt für jeden von ihnen dieselben vier Kernpflichten fest: Identifizierung des Kunden, Risikobewertung, die Transaktion überwachen, und melden Sie Verdachtsmomente der FIAU.

Warum steht der Immobiliensektor an der Spitze der FIAU-Liste?

Immobilienmakler in Malta reichen vermehrt Meldungen über Immobilienverkäufe ein, da sich zwei Dinge gleichzeitig geändert haben. Die FIAU hat den Sektor erstmals seit Jahren gezielt angesprochen, thematischen Überprüfungen unterzogen und branchenspezifische Schulungen angeboten, und die Makler setzen die gewonnenen Erkenntnisse nun in die Praxis um. Der FIAU-Jahresbericht 2024 Erfasst sowohl den Mengenanstieg als auch die Qualitätsverbesserung und fällt zusammen mit 187 Aufsichtsinterventionen und mehr als 70 Durchsetzungsmaßnahmen in allen überwachten Sektoren.

Die wichtigsten Zahlen verdeutlichen das Ausmaß. Maltas FIAU erhielt 2024 9,430 Meldungen über Immobilientransaktionen (STRs), ein Anstieg von 3 % gegenüber dem Vorjahr. Online-Glücksspiel stellt nach wie vor den größten Anteil der Meldungen dar, doch der sprunghafte Anstieg der Immobilienmeldungen um 80 % ist der stärkste branchenspezifische Zuwachs in der FIAU-Liste. Dieser Anstieg ist größtenteils auf ein besseres Bewusstsein, verbesserte Schulungen und ein selbstbewussteres Vorgehen der Makler zurückzuführen, die zuvor weniger Meldungen abgegeben hatten, und nicht auf einen plötzlichen Anstieg der zugrunde liegenden Immobilientypen.

Malta verbrachte zwölf Monate auf der grauen Liste der Financial Action Task Force (FATF) und Ich habe es im Juni 2022 abgesetzt. nach einem konzentrierten Reformprogramm zur Bekämpfung der Geldwäsche. Auch nach der Einführung der Grauliste hat sich die Compliance-Kultur nicht abgeschwächt. Ab dem 10. Juli 2027 EU-Geldwäscheverordnung (AMLR) Die Senkung der CDD-Schwelle für gelegentliche Transaktionen von 15,000 € auf 10,000 € führt dazu, dass mehr maltesische Immobiliengeschäfte die vollständige CDD-Pflicht auslösen, nicht weniger. Die Entwicklung geht eindeutig in die andere Richtung.

Wie sieht eine revisionssichere Property-CDD-Datei konkret aus?

Eine CDD-Datei, die einer FIAU-Prüfung standhält, ist keine Sammlung kopierter Ausweise. Sie stellt eine dokumentierte Entscheidungskette mit Nachweisen für jeden einzelnen Schritt dar. Die FIAU-Durchführungsvorschriften Teil II für den Immobiliensektor legen genau fest, was diese Kette enthalten muss. Fehlt ein Glied, ist die gesamte Datei ungültig. Sechs Elemente sind dabei entscheidend, und für jedes dieser Elemente müssen Nachweise vorliegen, die auch Monate nach Abschluss des Geschäfts noch verfügbar sind.

Identifizieren und verifizieren Sie beide Parteien

Sowohl Käufer als auch Verkäufer gelten gemäß AMLR als Kunden im Sinne der CDD-Richtlinien. Bei Immobiliengeschäften mit ausländischen Käufern scheitern die meisten Fälle genau an diesem Punkt. Identitätsprüfung Erforderlich sind ein amtlicher Ausweis, der auf Echtheit geprüft wird, ein Adressnachweis, der mit den Ausweisdaten übereinstimmt, und eine Anwesenheitsprüfung, falls der Kunde nicht persönlich anwesend ist. Bei der Online-Registrierung muss die Akte den Nachweis der Prüfung enthalten, nicht nur das Ergebnis (bestanden/nicht bestanden).

Die wirtschaftlich Berechtigten müssen abgesichert werden, wenn der Käufer ein Unternehmen ist.

Ausländische Firmenkäufer, die Käufe über Holdingstrukturen abwickeln, sind in Malta eine bekannte Geldwäschemethode. Die nationale Risikoanalyse von 2023 stufte Unternehmensdienstleister genau aus diesem Grund als besorgniserregenden Sektor ein. Für jeden Firmenkäufer ist eine sorgfältige Dokumentation erforderlich. letztendlicher wirtschaftlicher Eigentümer (UBO) Prüfen Sie, ob jede Ebene der Struktur bis hin zu den natürlichen Personen, die 25 % oder mehr der Anteile halten, vollständig erfasst ist. Ein Registerauszug ist ein Ausgangspunkt, kein Endpunkt.

Die Geldquellen überwachen, erfassen und die Spuren sichern.

Sanktionen, politisch exponierte Personen (PEP) und negative Medienpräsenz Man muss bei der Einarbeitung mit allen Beteiligten vorgehen, nicht nur beim Vertragsabschluss.

Herkunft der Mittel Der Nachweis ist besonders wichtig, wenn der Käufer außerhalb eines Bankdarlehens zahlt. Dies ist ein häufiges Muster auf Maltas bargeldintensivem Immobilienmarkt und in speziellen ausgewiesenen Gebieten, in denen vermögende ausländische Käufer üblich sind.

Kontoauszüge, die den gesamten Einzahlungszeitraum abdecken, Verkaufsdokumentation der vorherigen Immobilie, Schenkungsbriefe mit Überprüfung der Identität des Schenkers und Erbschaftsunterlagen mit einem Erbschein für jedes Grundstück mit unterschiedlichem Gewicht in der Akte.

Die Beweise müssen nicht perfekt sein. Sie müssen jedoch mit dem Preis, dem Käuferprofil und dem Zeitpunkt übereinstimmen. Die FIAU verlangt im Rahmen einer thematischen Überprüfung die vollständige, mit Zeitstempel versehene und gemäß PMLFTR mindestens fünf Jahre lang aufbewahrte Dokumentation.

Wo scheitern kleine Unternehmen am häufigsten?

Die Fehlerquellen bei der maltesischen Sorgfaltspflichtprüfung für Immobilienkäufer sind nicht ungewöhnlich. Sie lassen sich in vier Muster einteilen, die die FIAU in ihren Vollstreckungsbescheiden immer wieder anführt, und jedes dieser Muster ist durch einen standardisierten Arbeitsablauf vermeidbar. Die Verwaltungsstrafen sanken von 3.2 Millionen Euro im Vorjahr auf rund 750,000 Euro im Jahr 2024.FIAU-Jahresbericht 2024), selbst als die Aufsichtsinterventionen und Durchsetzungsmaßnahmen zunahmen. Die Durchsetzung hat sich ausgeweitet, nicht eingeschränkt.

Vier Fehlermuster sind für den Großteil dieser Meldungen verantwortlich, und jedes einzelne ist vermeidbar. Folgendes beobachtet die FIAU:

Wie unterstützt Shufti Immobilienfachleute in Malta bei der Erstellung von revisionssicheren CDD-Dokumenten?

Eine kleine Agentur oder eine Notarpraxis mit zwei Partnern muss keine Compliance-Funktion von Grund auf neu aufbauen. Was sie benötigt, ist ein Workflow, der die gesamte Kette – von der Käuferidentifizierung bis zur Herkunftsnachweisführung der Gelder – so erfasst, dass die FIAU diese Daten bei Bedarf abrufen kann.

Shuftis Sorgfaltspflichten gegenüber Kunden in Malta Es basiert auf einer einzigen API und deckt all die komplexen Prozesse ab, die ein kleines Unternehmen nicht selbst steuern kann. Die Dokumentenprüfung funktioniert mit über 10,000 Dokumenttypen in mehr als 220 Ländern und löst so das Problem ausländischer Käufer direkt an der Quelle.

AML screening Die Datenbank gleicht über 3,500 globale Watchlists und 2.6 Millionen PEP-Profile ab. Die Daten werden alle 15 Minuten aktualisiert, sodass Änderungen auf Sanktionslisten während der Eigentumsübertragung erfasst und nicht übersehen werden. Jede Prüfung wird in einem Prüfprotokoll erfasst, das den Aufzeichnungspflichten gemäß PMLFTR entspricht. Dieselbe Datei steht der FIAU noch Monate nach Abschluss des Kaufvertrags zur Überprüfung zur Verfügung.

Die FIAU-Inspektoren prüfen Beweise, nicht Absichten, und eine CDD-Datei zeigt entweder die vollständige Kette an oder nicht. Shufti führt Identitäts-, UBO- und AML screening Für maltesische Immobilienfachleute innerhalb eines einzigen Workflows mit einem Aufbewahrungsprotokoll, das der Checkliste „Implementierungsverfahren Teil II“ entspricht. Starten Sie einen Arbeitsbereich auf der Shufti-Selbstbedienungsportal um Ihre erste Prüfung ohne Beschaffungszyklus durchzuführen, oder oder fordere eine Demo an und die Überprüfung beginnt in wenigen Minuten.