Elaboración de un plan de diligencia debida del cliente (CDD) preparado para auditorías para agentes inmobiliarios, notarios y bufetes de abogados en Malta.

En junio de 2025, la Unidad de Análisis de Inteligencia Financiera de Malta (FIAU) reportaron un aumento del 80% interanual En los informes de transacciones sospechosas (ITS) del sector inmobiliario, se registró el mayor incremento de todos los sectores que supervisa el año pasado. Para un mercado donde la mayoría de las agencias operan con menos de diez empleados y sin un responsable de cumplimiento normativo dedicado, este nivel de atención tiene un gran impacto.

Los agentes inmobiliarios, notarios y abogados especializados en derecho inmobiliario que gestionan transacciones de propiedad en Malta son considerados sujetos a la normativa sobre prevención del blanqueo de capitales y la financiación del terrorismo (PMLFTR). La debida diligencia del cliente (CDD) es obligatoria, y la FIAU puede inspeccionar la documentación que respalda sus operaciones.

El resto de este artículo explica cómo debe ser un proceso de diligencia debida del cliente (CDD) preparado para auditorías en Malta en las transacciones inmobiliarias, dónde suelen cometer errores las pequeñas empresas y el flujo de trabajo que se puede seguir sin un equipo de cumplimiento normativo dedicado.

Una persona sujeta según la ley maltesa es una empresa o profesional que debe aplicar directamente las obligaciones contra el blanqueo de capitales. Para las transacciones inmobiliarias, esa lista incluye agentes inmobiliarios, notarios y abogados que actúan en mandatos de transmisión de propiedades. El PMLFTR les asigna a cada uno de ellos los mismos cuatro deberes básicos: identificar al cliente, evaluar el riesgo, monitorear la transacción, y reportar sospechas a la FIAU.

¿Por qué el sector inmobiliario ha pasado a ocupar el primer puesto en la lista de la FIAU?

Los agentes inmobiliarios están presentando más informes de alquileres a corto plazo en Malta debido a dos cambios simultáneos. La FIAU sometió al sector a campañas de divulgación específicas, revisiones temáticas y formación sectorial por primera vez en años, y los agentes están poniendo en práctica lo aprendido. Informe Anual de la FIAU de 2024 Refleja tanto el aumento del volumen como la mejora de la calidad, y se sitúa junto a 187 intervenciones de supervisión y más de 70 medidas coercitivas en todos los sectores supervisados.

Las cifras principales ilustran la magnitud del problema. La FIAU de Malta recibió 9,430 informes de alquileres vacacionales en 2024, un aumento del 3 % interanual. Si bien el juego en línea sigue siendo el sector que genera más informes, el incremento del 80 % en los informes inmobiliarios representa el mayor aumento sectorial registrado por la FIAU. Este aumento se debe principalmente a una mayor concienciación, mejor capacitación y una mayor confianza por parte de los agentes que anteriormente habían subestimado sus cifras, y no a un incremento repentino en las tipologías subyacentes.

Malta pasó doce meses en la lista gris del Grupo de Acción Financiera Internacional (GAFI) y Lo dejó en junio de 2022. después de un programa de reforma contra el lavado de dinero concentrado. Después de la inclusión en la lista gris, la cultura de cumplimiento no se ha suavizado. A partir del 10 de julio de 2027, la Reglamento de la UE contra el blanqueo de capitales (AMLR) Reduce el umbral de diligencia debida para transacciones ocasionales de 15,000 € a 10,000 €, lo que significa que más operaciones inmobiliarias en Malta activarán la diligencia debida completa, no menos. La tendencia es unidireccional.

¿Qué aspecto tiene un archivo CDD de propiedad listo para auditoría?

Un expediente de diligencia debida del cliente (CDD) que supera una inspección de la FIAU no es una simple carpeta con copias de tarjetas de identificación. Se trata de una cadena documentada de decisiones con evidencia en cada paso. La Parte II de los Procedimientos de Implementación de la FIAU para el sector inmobiliario especifica el contenido de dicha cadena, y la falta de cualquier eslabón implica el fracaso de todo el expediente. Seis elementos son fundamentales para su correcta aplicación, y cada uno requiere evidencia que pueda obtenerse meses después del cierre de la transacción.

Identificar y verificar a ambas partes.

Tanto el comprador como el vendedor se consideran clientes a efectos de la debida diligencia del cliente (CDD, por sus siglas en inglés) según la Ley contra el Blanqueo de Capitales (AMLR, por sus siglas en inglés). En el caso de transacciones residenciales con compradores extranjeros, es en este punto donde suelen surgir problemas con la mayoría de los expedientes. Verificación de identidad Se requiere una identificación oficial cuya autenticidad se verifique, un comprobante de domicilio que coincida con el registro de la identificación y una verificación de presencia física cuando el cliente no esté presente. Para la incorporación remota, el archivo debe contener evidencia de la verificación, no solo el resultado de aprobación o rechazo.

Proteger a los beneficiarios finales cuando el comprador es una empresa.

Los compradores corporativos extranjeros que canalizan sus compras a través de estructuras holding son una tipología de blanqueo de capitales conocida en Malta. La Evaluación Nacional de Riesgos de 2023 señaló a los proveedores de servicios corporativos como un sector de preocupación precisamente por este motivo. Para cualquier comprador corporativo, el archivo necesita un titularidad real (UBO) Se realiza una verificación que recorre cada nivel de la estructura hasta llegar a las personas físicas que poseen el 25 % o más. Un extracto del registro es un punto de partida, no un punto final.

Analizar, registrar la fuente de los fondos y conservar el rastro.

Sanciones, personas políticamente expuestas (PEP), y evaluación de medios adversos Es necesario competir contra todos los partidos durante la incorporación, no solo al cierre.

Fuente de fondos Las pruebas son más importantes cuando el comprador paga al margen de una hipoteca bancaria, lo cual es una práctica frecuente en el mercado inmobiliario de Malta, donde predomina el pago en efectivo, y en las Zonas Especialmente Designadas, donde abundan los compradores extranjeros con alto patrimonio.

Extractos bancarios que cubran todo el período de depósito, documentación de venta de la propiedad anterior, cartas de donación con la identidad del donante verificada y documentación de herencia con una escritura de sucesión para cada terreno con diferente peso en el expediente.

Las pruebas no tienen que ser perfectas. Lo que sí deben ser coherentes con el precio, el perfil del comprador y el momento de la transacción. El registro completo de auditoría, con fecha y hora registradas y conservado durante al menos cinco años según la Ley PMLFTR, es lo que solicita la FIAU durante una revisión temática.

¿Dónde suelen tropezar las pequeñas empresas?

Los modos de fallo en la diligencia debida del cliente (CDD) de propiedades maltesas no son exóticos. Se agrupan en torno a cuatro patrones que la FIAU cita repetidamente en los avisos de ejecución, y cada uno de ellos es evitable con un flujo de trabajo estándar. Las multas administrativas se redujeron a unos 750,000 € en 2024 desde los 3.2 millones de € del año anterior (Informe Anual de la FIAU 2024), incluso cuando aumentaron las intervenciones de supervisión y las medidas coercitivas. La aplicación de la ley se ha ampliado, no restringido.

La mayoría de esos avisos se deben a cuatro patrones de fallos, y cada uno de ellos es evitable. Esto es lo que observa la FIAU:

¿Cómo ayuda Shufti a los profesionales inmobiliarios de Malta a elaborar un plan de diligencia debida del cliente (CDD) preparado para auditorías?

Una pequeña agencia o un despacho notarial con dos socios no necesita crear una función de cumplimiento normativo desde cero. Lo que necesita es un flujo de trabajo que abarque toda la cadena, desde la identificación del comprador hasta la retención del origen de los fondos, de forma que la FIAU pueda acceder a él cuando lo necesite.

Shufti Debida diligencia del cliente para Malta Funciona con una única API y abarca todos los aspectos que una pequeña empresa no tiene la capacidad de integrar. La verificación de documentos funciona con más de 10 000 tipos de documentos en más de 220 países, lo que resuelve el problema de los compradores extranjeros desde el origen.

AML screening Se realizan comprobaciones con más de 3,500 listas de vigilancia globales y 2.6 millones de perfiles de personas políticamente expuestas (PEP), y los datos se actualizan cada 15 minutos para detectar cualquier cambio en la lista de sanciones durante la transmisión de la propiedad. Cada verificación se registra en un historial de auditoría que cumple con la obligación de mantener registros del PMLFTR, y el mismo archivo está listo para su revisión por la FIAU meses después del cierre de la transacción.

Los inspectores de la FIAU buscan evidencia, no intención, y un archivo CDD muestra la cadena completa o no la muestra. Shufti verifica la identidad, el UBO y AML screening para profesionales inmobiliarios malteses dentro de un flujo de trabajo, con un registro de retención que coincide con la lista de verificación de Implementación de procedimientos Parte II. Inicie un espacio de trabajo en el Portal de autoservicio de Shufti para realizar su primera verificación sin un ciclo de adquisiciones, o solicita una demo y comienza la verificación en minutos.