Mise en place d'un processus de vérification de la clientèle conforme aux exigences d'audit pour les agents immobiliers, les notaires et les cabinets d'avocats de Malte

En juin 2025, l'Unité d'analyse du renseignement financier (FIAU) de Malte ont enregistré une hausse de 80 % sur un an Les déclarations d'opérations suspectes (DOS) du secteur immobilier ont connu la plus forte hausse de tous les secteurs supervisés l'an dernier. Pour un marché où la plupart des agences fonctionnent avec moins de dix employés et sans responsable de la conformité dédié, ce type d'attention a un impact considérable.

Les agents immobiliers, les notaires et les avocats spécialisés en droit immobilier intervenant à Malte sont tous des « personnes assujetties » au sens du Règlement sur la prévention du blanchiment d’argent et du financement du terrorisme (PMLFTR). La vérification de l’identité du client (CDD) est obligatoire et la FIAU peut examiner vos documents.

Le reste de cet article décrit en détail à quoi ressemble un processus de connaissance du client (CDD) conforme aux exigences d'audit pour Malte dans le cadre de transactions immobilières, domaine où les petites entreprises commettent le plus souvent des erreurs, ainsi que le flux de travail que vous pouvez mettre en œuvre sans équipe de conformité dédiée.

Une personne assujettie en vertu du droit maltais est une entreprise ou un professionnel tenu d'appliquer directement les obligations de lutte contre le blanchiment d'argent. Pour les transactions immobilières, cette liste comprend les agents immobiliers, les notaires et les avocats agissant dans le cadre de mandats de transfert de propriété. La réglementation relative à la lutte contre le blanchiment d'argent et le financement du terrorisme (PMLFTR) leur impose à chacun les quatre mêmes obligations fondamentales : identifier le client, évaluer le risque, surveiller la transaction, et signaler les soupçons à la CRF.

Pourquoi le secteur immobilier se retrouve-t-il en tête de la liste de la FIAU ?

Les agents immobiliers déposent davantage de déclarations de location de courte durée à Malte car deux éléments ont changé simultanément. La FIAU a mené, pour la première fois depuis des années, des actions de sensibilisation ciblées, des analyses thématiques et des formations sectorielles, et les agents mettent désormais en pratique les enseignements tirés de ces formations. Rapport annuel 2024 de la FIAU Ces chiffres reflètent à la fois l'augmentation du volume et l'amélioration de la qualité, et s'accompagnent de 187 interventions de supervision et de plus de 70 mesures d'exécution dans tous les secteurs supervisés.

Les chiffres principaux permettent de se faire une idée de l'ampleur du phénomène. L'autorité maltaise chargée de l'enquête sur les transactions immobilières (FIAU) a reçu 9 430 déclarations de transactions en 2024, soit une hausse de 3 % par rapport à l'année précédente. Si les jeux en ligne restent le secteur le plus concerné, l'augmentation de 80 % des déclarations immobilières représente la plus forte progression sectorielle enregistrée par la FIAU. Cette hausse s'explique principalement par une meilleure sensibilisation, une formation plus poussée et une plus grande assurance des agents qui avaient auparavant tendance à sous-déclarer leurs transactions, et non par une augmentation soudaine des types de transactions sous-jacentes.

Malte a passé douze mois sur la liste grise du Groupe d'action financière (GAFI) et il en est sorti en juin 2022 Après un programme de réforme AML intensif, la culture de la conformité n'a pas faibli suite à la mise en place de la liste grise. À compter du 10 juillet 2027, Règlement européen sur la lutte contre le blanchiment d'argent (AMLR) Le seuil de vérification de la clientèle (CDD) pour les transactions occasionnelles est abaissé de 15 000 € à 10 000 €, ce qui signifie qu'un plus grand nombre de transactions immobilières à Malte seront soumises à une vérification de la clientèle complète, et non l'inverse. La tendance est irréversible.

À quoi ressemble concrètement un fichier CDD de propriété prêt pour un audit ?

Un dossier CDD conforme aux exigences de la FIAU n'est pas un simple classeur de photocopies de cartes d'identité. Il s'agit d'une chaîne de décisions documentée, étayée par des preuves à chaque étape. La partie II des procédures d'application de la FIAU pour le secteur immobilier précise les éléments que cette chaîne doit contenir ; l'absence d'un seul maillon entraîne le rejet du dossier. Six éléments sont essentiels, et chacun d'eux requiert des preuves pouvant être obtenues plusieurs mois après la conclusion de la transaction.

Identifier et vérifier les deux parties

L'acheteur et le vendeur sont tous deux considérés comme des clients aux fins de la vérification de la clientèle (CDD) en vertu de la loi AMLR. Pour les transactions immobilières résidentielles avec des acheteurs étrangers, c'est à cette étape que la plupart des dossiers rencontrent des difficultés. Vérification d'identité Il faut fournir une pièce d'identité officielle vérifiée, un justificatif de domicile correspondant à celui figurant sur la pièce d'identité, et une vérification de présence si le client n'est pas physiquement présent. Pour l'inscription à distance, le dossier doit inclure la preuve de cette vérification, et non seulement le résultat (réussite ou échec).

Couvrir les bénéficiaires effectifs lorsque l'acheteur est une société

Le recours par des entreprises étrangères à des structures holding pour leurs achats constitue une forme connue de blanchiment d'argent à Malte. L'évaluation nationale des risques de 2023 a d'ailleurs identifié les prestataires de services aux entreprises comme un secteur préoccupant, précisément pour cette raison. Pour toute entreprise acheteuse, le dossier doit comporter… propriété effective ultime (UBO) Il convient de vérifier chaque niveau de la structure jusqu'aux personnes physiques détenant 25 % ou plus du capital. Un extrait de registre constitue un point de départ, non un point d'arrivée.

Filtrer, identifier la source des fonds et conserver la trace.

Sanctions, personnes politiquement exposées (PPE) et dépistage des médias défavorables Il faut s'opposer à chaque partie prenante lors de l'intégration, et pas seulement lors de la conclusion de l'accord.

Origine des fonds Les preuves sont d'autant plus importantes lorsque l'acheteur paie en dehors d'un prêt hypothécaire bancaire, ce qui est fréquent sur le marché immobilier maltais, où les liquidités sont prédominantes, et dans les zones spécialement désignées où les acheteurs étrangers fortunés sont courants.

Les relevés bancaires couvrant toute la période de dépôt, les documents de vente de la propriété précédente, les lettres de donation avec vérification de l'identité du donateur et les documents d'héritage avec une attestation d'homologation pour chaque terrain ayant un poids différent dans le dossier.

Les preuves n'ont pas besoin d'être parfaites. Elles doivent toutefois être cohérentes avec le prix, le profil de l'acheteur et le calendrier. L'historique complet des transactions, horodaté et conservé pendant au moins cinq ans conformément à la loi PMLFTR, est ce que demande la FIAU lors d'un examen thématique.

Où les petites entreprises rencontrent-elles le plus souvent des difficultés ?

Les défaillances constatées dans le cadre de la vérification de la clientèle relative aux biens immobiliers à Malte ne sont pas rares. Elles s'articulent autour de quatre schémas récurrents que la FIAU cite fréquemment dans ses mises en demeure, et chacun d'eux est évitable grâce à une procédure standard. Les amendes administratives ont chuté à environ 750 000 € en 2024, contre 3.2 millions d'euros l'année précédente (Rapport annuel 2024 de la FIAU), même si les interventions de supervision et les mesures coercitives se sont multipliées. Le champ d'application de la loi s'est élargi, et non restreint.

La plupart de ces signalements sont dus à quatre types de défaillances, et chacune d'elles est évitable. Voici ce que constate la FIAU :

Comment Shufti aide-t-il les professionnels de l'immobilier maltais à constituer un dossier de connaissance du client (CDD) conforme aux exigences d'audit ?

Une petite agence ou un cabinet notarial composé de deux associés n'a pas besoin de créer une fonction de conformité de toutes pièces. Ce dont elle a besoin, c'est d'un flux de travail unique qui couvre l'intégralité du processus, de l'identification de l'acheteur à la traçabilité des fonds, et que la FIAU puisse exploiter à la demande.

Shufti's vérification préalable de la clientèle pour Malte Fonctionnant via une API unique, cette solution prend en charge les aspects complexes qu'une petite entreprise ne peut gérer elle-même. La vérification des documents fonctionne avec plus de 10 000 types de documents dans plus de 220 pays, ce qui permet de résoudre le problème des acheteurs étrangers à la source.

AML screening Le système effectue des vérifications sur plus de 3 500 listes de surveillance internationales et 2.6 millions de profils de personnes politiquement exposées (PPE), les données étant mises à jour toutes les 15 minutes afin de détecter toute modification d'une liste de sanctions pendant une transaction immobilière. Chaque vérification est consignée dans un journal d'audit qui correspond aux obligations de tenue de registres du PMLFTR, et le même dossier est disponible pour examen par la FIAU plusieurs mois après la signature de l'acte.

Les inspecteurs de la FIAU vérifient les preuves, et non l'intention. Un fichier CDD présente la chaîne complète ou non. Shufti effectue des vérifications d'identité, d'UBO et… AML screening Pour les professionnels de l'immobilier maltais, un flux de travail unique avec un historique des modifications conforme à la liste de contrôle « Procédures de mise en œuvre – Partie II ». Créez un espace de travail sur le Portail libre-service Shufti effectuer votre premier contrôle sans cycle d'approvisionnement, ou demander une démo et commencez la vérification en quelques minutes.