Creazione di un sistema di due diligence del cliente (CDD) conforme alle normative per agenti immobiliari, notai e studi legali di Malta.

Nel giugno 2025, l'Unità di analisi di intelligence finanziaria di Malta (FIAU) hanno segnalato un aumento dell'80% su base annua nelle segnalazioni di transazioni sospette (STR) provenienti dal settore immobiliare, il maggiore incremento registrato lo scorso anno rispetto a qualsiasi altro settore sotto la sua supervisione. Per un mercato in cui la maggior parte delle agenzie opera con meno di dieci dipendenti e senza un responsabile della conformità dedicato, questo tipo di attenzione ha un impatto notevole.

Agenti immobiliari, notai e avvocati specializzati in diritto immobiliare che si occupano di compravendite immobiliari a Malta sono tutti "soggetti" ai sensi del Regolamento sulla prevenzione del riciclaggio di denaro e del finanziamento del terrorismo (PMLFTR). La verifica della clientela (CDD) non è facoltativa e l'FIAU può esaminare la documentazione relativa alle transazioni.

Il resto di questo articolo illustra come si presenta una CDD (Duplicate Due Diligence) conforme alle normative di Malta per le transazioni immobiliari, dove le piccole imprese commettono più spesso errori, e il flusso di lavoro che è possibile implementare senza un team di conformità dedicato.

Ai sensi della legge maltese, un soggetto soggetto è un'impresa o un professionista che deve applicare direttamente gli obblighi antiriciclaggio. Per le transazioni immobiliari, tale elenco comprende agenti immobiliari, notai e professionisti legali che agiscono su mandato di trasferimento. Il PMLFTR attribuisce a ciascuno di loro gli stessi quattro doveri principali. Identificare il cliente, valutare il rischio, monitorare la transazionee segnalare i sospetti alla FIAU.

Perché il settore immobiliare è salito in cima alla lista della FIAU?

A Malta, gli agenti immobiliari stanno registrando un numero maggiore di affitti a breve termine (STR) grazie a due cambiamenti simultanei. La FIAU ha sottoposto il settore, per la prima volta da anni, a iniziative mirate di sensibilizzazione, revisioni tematiche e formazione settoriale, e gli agenti stanno agendo di conseguenza. Relazione annuale FIAU 2024 Il rapporto evidenzia sia l'aumento dei volumi che il miglioramento della qualità, affiancandosi a 187 interventi di vigilanza e oltre 70 azioni di applicazione della legge in tutti i settori vigilati.

I dati principali danno un'idea della portata del fenomeno. L'FIAU di Malta ha ricevuto 9,430 segnalazioni di transazioni immobiliari a breve termine (STR) nel 2024, con un aumento del 3% rispetto all'anno precedente. Il settore del gioco d'azzardo online continua a registrare il maggior numero di segnalazioni, ma l'aumento dell'80% delle segnalazioni relative al settore immobiliare rappresenta la crescita più marcata a livello settoriale nell'elenco della FIAU. Gran parte di questo incremento riflette una maggiore consapevolezza, una migliore formazione e una maggiore sicurezza nella presentazione delle segnalazioni da parte degli agenti che in precedenza tendevano a sottostimare le transazioni, e non un improvviso aumento delle tipologie di transazioni sottostanti.

Malta ha trascorso dodici mesi nella lista grigia del Gruppo d'azione finanziaria internazionale (GAFI) e ne è uscito nel giugno 2022 dopo un programma concentrato di riforma AML. Dopo l'inserimento in greylisting, la cultura della conformità non si è ammorbidita. Dal 10 luglio 2027, il Regolamento UE antiriciclaggio (AMLR) Abbassa la soglia per le transazioni occasionali di CDD da 15,000 a 10,000 euro, il che significa che un maggior numero di transazioni immobiliari maltesi attiveranno la CDD completa, non un numero inferiore. La direzione del cambiamento è inevitabile.

Che aspetto ha un file CDD di proprietà pronto per la verifica?

Un fascicolo di Due Diligence (CDD) che superi un'ispezione della FIAU non è una semplice cartella di fotocopie di carte d'identità. Si tratta di una sequenza documentata di decisioni, corredata da prove per ogni passaggio. La Parte II delle Procedure di Attuazione della FIAU per il settore immobiliare specifica chiaramente cosa deve contenere tale sequenza, e la mancanza di un qualsiasi anello comporta il fallimento dell'intero fascicolo. Sei elementi sono fondamentali, e per ognuno di essi è necessaria una documentazione che possa essere reperita anche mesi dopo la conclusione della transazione.

Identificare e verificare entrambe le parti

Ai fini della due diligence sulla clientela (CDD) prevista dalla normativa antiriciclaggio (AMLR), sia l'acquirente che il venditore sono considerati clienti. Per le transazioni immobiliari residenziali con acquirenti stranieri, è proprio in questa fase che la maggior parte delle pratiche si blocca. Verifica dell'identità È necessario un documento d'identità rilasciato dal governo, la cui autenticità sia verificata, una prova di residenza corrispondente al documento d'identità e una verifica della presenza fisica del cliente qualora quest'ultimo non sia presente di persona. Per l'onboarding da remoto, il fascicolo deve includere la prova dell'avvenuta verifica, non solo l'esito positivo o negativo.

Coprire i titolari effettivi quando l'acquirente è una società

Gli acquirenti aziendali stranieri che instradano gli acquisti attraverso strutture holding sono una tipologia di riciclaggio nota a Malta. La Valutazione Nazionale del Rischio del 2023 ha segnalato i fornitori di servizi aziendali come un settore problematico proprio per questo motivo. Per ogni acquirente aziendale, il file deve essere proprietà effettiva finale (UBO) Verifica che analizza ogni livello della struttura fino alle persone fisiche che detengono il 25% o più. Un estratto di registro è un punto di partenza, non un punto di arrivo.

Esaminare, individuare la fonte dei fondi e conservare la traccia

Sanzioni, persone politicamente esposte (PEP)e screening avverso dei media È necessario confrontarsi con tutte le parti coinvolte fin dalla fase di onboarding, non solo al momento della chiusura del contratto.

Fonte di fondi Le prove sono fondamentali soprattutto quando l'acquirente paga al di fuori di un mutuo bancario, una prassi frequente nel mercato immobiliare maltese, caratterizzato da un'elevata circolazione di contanti, e nelle Zone Speciali Designate (SDA), dove la presenza di acquirenti stranieri con un elevato patrimonio netto è comune.

Estratti conto bancari relativi all'intero periodo di deposito, documentazione di vendita della precedente proprietà, lettere di donazione con verifica dell'identità del donatore e documenti di successione con atto di omologazione per ciascun immobile, ciascuno con un peso diverso nel fascicolo.

Le prove non devono essere perfette. Devono però essere coerenti con il prezzo, il profilo dell'acquirente e la tempistica. La tracciabilità completa, con data e ora e conservata per almeno cinque anni ai sensi del PMLFTR, è ciò che la FIAU richiede durante una revisione tematica.

Quali sono gli ostacoli più comuni per le piccole imprese?

Le modalità di fallimento nella CDD immobiliare maltese non sono esotiche. Si raggruppano attorno a quattro modelli che la FIAU cita ripetutamente negli avvisi di esecuzione, e ognuno di essi è evitabile con un flusso di lavoro standard. Le sanzioni amministrative sono scese a circa 750,000 euro nel 2024 da 3.2 milioni di euro l'anno precedente (Relazione annuale FIAU 2024), anche se gli interventi di vigilanza e le azioni di applicazione della legge sono aumentati. L'applicazione della legge si è ampliata, non ristretta.

Quattro tipologie di errore sono responsabili della maggior parte di queste segnalazioni, e ognuna di esse è evitabile. Ecco cosa rileva la FIAU:

In che modo Shufti aiuta i professionisti del settore immobiliare maltese a redigere una documentazione CDD (Compliance and Development Due Diligence) conforme alle normative?

Una piccola agenzia o uno studio notarile con due soci non ha bisogno di creare una funzione di conformità da zero. Ciò di cui ha bisogno è un flusso di lavoro che catturi l'intera catena, dall'identificazione dell'acquirente alla conservazione della provenienza dei fondi, in un formato accessibile all'FIAU su richiesta.

Shufti's Due diligence del cliente per Malta Funziona tramite un'unica API e gestisce tutte le componenti che una piccola azienda non ha la capacità di integrare. La verifica dei documenti funziona su oltre 10,000 tipologie di documenti in più di 220 paesi, risolvendo il problema degli acquirenti esteri alla fonte.

AML screening Il sistema effettua controlli su oltre 3,500 watchlist globali e 2.6 milioni di profili PEP, con dati aggiornati ogni 15 minuti, in modo da rilevare e non perdere eventuali modifiche alle liste di sanzioni durante la compravendita immobiliare. Ogni controllo è registrato in una traccia di audit che corrisponde all'obbligo di conservazione dei documenti previsto dal PMLFTR, e lo stesso file è pronto per la revisione da parte dell'FIAU mesi dopo la chiusura dell'atto.

Gli ispettori della FIAU controllano le prove, non l'intento, e un file CDD mostra la catena completa oppure no. Shufti esegue l'identità, l'UBO e AML screening per i professionisti immobiliari maltesi all'interno di un flusso di lavoro, con una traccia di conservazione che corrisponde alla checklist delle procedure di implementazione Parte II. Avvia un'area di lavoro su Portale self-service Shufti per eseguire il primo controllo senza un ciclo di approvvigionamento, oppure Richiedi una demo e inizia la verifica in pochi minuti.