Een auditklaar CDD-systeem opzetten voor makelaars, notarissen en advocatenkantoren in Malta.

In juni 2025 heeft de Malta Financial Intelligence Analysis Unit (FIAU) rapporteerde een stijging van 80% op jaarbasis. Het aantal meldingen van verdachte transacties (STR's) in de vastgoedsector is het hoogst van alle sectoren waarop het bureau toezicht houdt, en dat is de grootste stijging van vorig jaar. Voor een markt waar de meeste bureaus met minder dan tien medewerkers en zonder speciale compliance officer werken, komt die aandacht hard aan.

Makelaars, notarissen en advocaten gespecialiseerd in onroerend goed die zich bezighouden met de overdracht van onroerend goed op Malta, zijn allemaal "betrokken partijen" in de zin van de Verordening ter voorkoming van witwassen en financiering van terrorisme (PMLFTR). Klantonderzoek (Customer Due Diligence, CDD) is niet optioneel en de FIAU kan uw administratie controleren.

De rest van dit artikel beschrijft hoe een auditklare CDD voor Malta eruitziet bij vastgoedtransacties, waar kleine bedrijven het vaakst de mist in gaan, en de workflow die u kunt volgen zonder een speciaal compliance-team.

Een persoon die onder de Maltese wetgeving valt, is een bedrijf of beroepsgroep die direct moet voldoen aan de anti-witwasverplichtingen. Voor vastgoedtransacties omvat deze lijst makelaars, notarissen en advocaten die optreden in opdracht van de overdracht van onroerend goed. De PMLFTR (Prevention of Money Laundering and Transactions Regulations) legt elk van hen dezelfde vier kernplichten op: de klant identificeren, het risico inschatten, monitor de transactieen meld vermoedens aan de FIAU.

Waarom staat de vastgoedsector bovenaan de lijst van de FIAU?

Makelaars in Malta dienen meer kortetermijnverhuurcontracten in, omdat er twee dingen tegelijk zijn veranderd. De FIAU heeft de sector voor het eerst in jaren onderworpen aan gerichte voorlichting, thematische evaluaties en sectorale trainingen, en makelaars passen de opgedane kennis toe. Het jaarverslag van de FIAU over 2024 Dit weerspiegelt zowel de volumetoename als de kwaliteitsverbetering en gaat gepaard met 187 toezichtinterventies en meer dan 70 handhavingsmaatregelen in alle sectoren waarop toezicht wordt gehouden.

De cijfers in het algemeen geven een beeld van de omvang. De Maltese FIAU ontving in 2024 9,430 meldingen van illegale gokpraktijken, een stijging van 3% ten opzichte van het jaar ervoor. Online gokken blijft de sector met de meeste meldingen, maar de stijging van 80% in meldingen in de vastgoedsector is de sterkste sectorale toename op de lijst van de FIAU. Deze stijging is grotendeels te danken aan een grotere bewustwording, betere training en meer zelfverzekerde meldingen door agenten die voorheen te weinig meldingen deden, en niet aan een plotselinge toename van de onderliggende typen illegale gokpraktijken.

Malta stond twaalf maanden op de grijze lijst van de Financial Action Task Force (FATF) en is ermee gestopt in juni 2022. na een intensief AML-hervormingsprogramma. Na de plaatsing op de grijze lijst is de nalevingscultuur niet versoepeld. Vanaf 10 juli 2027, EU-verordening ter bestrijding van witwassen (AMLR) De CDD-drempel voor incidentele transacties wordt verlaagd van € 15,000 naar € 10,000, wat betekent dat meer Maltese vastgoedtransacties de volledige CDD-plicht zullen activeren, in plaats van minder. De trend wijst in de goede richting.

Hoe ziet een auditklaar CDD-bestand van een onroerend goed er eigenlijk uit?

Een CDD-dossier dat een FIAU-inspectie doorstaat, is geen map met gekopieerde identiteitskaarten. Het is een gedocumenteerde reeks beslissingen met bewijsmateriaal bij elke stap. Deel II van de FIAU-uitvoeringsprocedures voor de vastgoedsector is specifiek over wat de keten moet bevatten, en het ontbreken van een schakel betekent dat het hele dossier ongeldig is. Zes elementen vormen de kern van het dossier, en voor elk element is bewijsmateriaal nodig dat maanden na de afronding van de transactie kan worden opgevraagd.

Identificeer en verifieer beide partijen.

Zowel de koper als de verkoper worden voor CDD-doeleinden onder de AMLR als klanten beschouwd. Bij woningtransacties met buitenlandse kopers is dit de stap waar de meeste dossiers vastlopen. Identiteitsverificatie Hiervoor is een door de overheid uitgegeven identiteitsbewijs nodig dat op echtheid wordt gecontroleerd, een adresbewijs dat overeenkomt met de gegevens op het identiteitsbewijs, en een liveness-check wanneer de klant niet persoonlijk aanwezig is. Voor onboarding op afstand is bewijs van de check vereist, niet alleen het resultaat (geslaagd of niet geslaagd).

Dek de uiteindelijke begunstigden in wanneer de koper een bedrijf is.

Buitenlandse bedrijven die aankopen via holdingstructuren laten lopen, vormen een bekende vorm van witwassen in Malta. De nationale risicobeoordeling van 2023 wees om precies deze reden op dienstverleners voor bedrijven als een zorgwekkende sector. Voor elke zakelijke koper is een dossier vereist. uiteindelijk belanghebbende (UBO) Een controle die elke laag van de structuur doorloopt tot aan de natuurlijke personen die 25% of meer bezitten. Een registeruittreksel is een beginpunt, geen eindpunt.

Screen, leg de bron van de gelden vast en bewaar het spoor.

Sancties, politiek prominente personen (PEP)en screening van negatieve media Je moet bij de onboarding met elke partij in gesprek gaan, niet alleen bij de afsluiting.

Inkomsten bron Bewijs is vooral belangrijk wanneer de koper betaalt zonder een hypotheek van een bank, wat vaak voorkomt op de Maltese vastgoedmarkt waar veel met contant geld wordt betaald en in speciaal aangewezen gebieden waar vermogende buitenlandse kopers veel voorkomen.

Bankafschriften over de volledige stortingsperiode, verkoopdocumenten van het vorige onroerend goed, schenkingsbrieven met verificatie van de identiteit van de schenker, en erfenisdocumenten met een verklaring van erfrecht voor elk stuk grond met een verschillende prioriteit in het dossier.

Het bewijsmateriaal hoeft niet perfect te zijn. Het moet wel consistent zijn met de prijs, het kopersprofiel en de timing. Het volledige auditspoor, voorzien van een tijdstempel en bewaard gedurende ten minste vijf jaar onder PMLFTR, is wat de FIAU vraagt ​​tijdens een thematische beoordeling.

Waar struikelen kleine bedrijven het vaakst over?

De fouten in de Maltese vastgoed-CDD zijn niet ongebruikelijk. Ze komen vooral voor in vier patronen die de FIAU herhaaldelijk aanhaalt in handhavingsbesluiten, en elk ervan is te voorkomen met een standaardwerkproces. De administratieve boetes daalden van € 3.2 miljoen het jaar ervoor naar ongeveer € 750,000 in 2024.FIAU Jaarverslag 2024), zelfs terwijl toezichtsmaatregelen en handhavingsacties toenamen. De handhaving is verbreed, niet versmald.

Vier foutpatronen zijn verantwoordelijk voor de meeste meldingen, en elk ervan is te voorkomen. Dit is wat de FIAU constateert:

Hoe helpt Shufti vastgoedprofessionals in Malta bij het opzetten van een auditklare CDD?

Een klein bureau of een notariskantoor met twee partners hoeft geen compliancefunctie helemaal vanaf nul op te bouwen. Wat ze wel nodig hebben, is één workflow die de volledige keten vastlegt, van kopersidentificatie tot het behoud van de geldbronnen, op een manier die de FIAU op aanvraag kan raadplegen.

Shufti's klantonderzoek voor Malta Het systeem draait op één enkele API en dekt de complexe onderdelen af ​​die een klein bedrijf niet zelf kan samenstellen. Documentverificatie werkt met meer dan 10,000 documenttypen in meer dan 220 landen, waardoor het probleem met buitenlandse kopers bij de bron wordt aangepakt.

AML screening Het systeem controleert meer dan 3,500 wereldwijde sanctielijsten en 2.6 miljoen PEP-profielen, waarbij de gegevens elke 15 minuten worden bijgewerkt, zodat een wijziging in een sanctielijst tijdens de overdracht wordt opgemerkt en niet gemist. Elke controle wordt vastgelegd in een auditlogboek dat aansluit op de registratieplicht van de PMLFTR, en hetzelfde dossier is maanden na de afronding van de akte beschikbaar voor beoordeling door de FIAU.

FIAU-inspecteurs controleren op bewijs, niet op opzet, en een CDD-dossier toont ofwel de volledige keten, ofwel niet. Shufti voert identiteits-, UBO- en AML screening Voor Maltese vastgoedprofessionals, alles in één workflow, met een bewaartraject dat overeenkomt met de checklist 'Implementatieprocedures deel II'. Start een werkruimte op de Shufti zelfserviceportaal om uw eerste controle uit te voeren zonder een inkoopcyclus, of vraag een demo aan en begin binnen enkele minuten met verifiëren.