Singapore vereist nu dat ontwikkelaars voldoen aan nieuwe AML/TF-regelgeving.

De Singaporese overheid zal op 28 juni een nieuwe maatregel tegen witwassen en terrorismefinanciering invoeren.

Op 28 juni zal Singapore nieuwe eisen invoeren voor projectontwikkelaars op het gebied van de bestrijding van witwassen en terrorismefinanciering. De Singaporese overheid introduceert op 28 juni van dit jaar niet zonder reden diverse maatregelen tegen witwassen en terrorismefinanciering.

De projectontwikkelaar kreeg in 2016 een boete omdat hij verdachte vastgoedtransacties met betrekking tot een bungalow van 23.8 miljoen dollar in Sentosa Cove en een nieuw appartementencomplex niet had gemeld. Bij beide bedrijven hadden makelaars te maken met illegale praktijken.

Singapore is vastbesloten de regelgeving aan te scherpen om dergelijke incidenten in de toekomst te voorkomen en de internationale normen te handhaven. "Gezien de dynamiek van de vastgoedmarkt in Singapore, is het belang van effectieve wet- en regelgeving ter bescherming tegen witwas- en terrorismefinancieringsactiviteiten algemeen erkend." aldus Pat Lynn Leong, senior partner bij Dentons Rodyk.

Volgens de nieuwe maatregel zijn ontwikkelaars verplicht om risico's te beoordelen en maatregelen te nemen due diligence-maatregelen In gesprek met klanten, verdachte transacties melden en de gegevens gedurende vijf jaar na de transactie bewaren. Volgens Leong moeten ontwikkelaars hier rekening mee houden. “het profiel van hun kopers en de landen waar ze vandaan komen of zich bevinden.”

Bovendien benadrukte Gazalle Mok, partner bij Rajah & Tann, dat ontwikkelaars interne maatregelen en programma's moeten implementeren en interne audits moeten uitvoeren om ervoor te zorgen dat hun beleid, procedures en controles worden getest en gemonitord.

Volgens Leong moeten ontwikkelaars checklists en formulieren invullen in de “Richtlijnen voor ontwikkelaars inzake de bestrijding van witwassen en terrorismefinanciering” uitgebracht afgelopen maart.

Het CDD-proces is onderverdeeld in drie niveaus: standaard, vereenvoudigd en uitgebreid. Afhankelijk van het profiel van de koper, zo gaf Mok aan, zal het CDD-niveau variëren.

"Op de formulieren moet bepaalde informatie worden ingevuld, zoals de gegevens van de koper of de gegevens van de persoon die namens de koper optreedt." zei Leong. "Wat de checklist betreft, kunnen ontwikkelaars ervoor kiezen om hun eigen checklist te gebruiken voor het uitvoeren van de CDD, maar ze moeten er wel voor zorgen dat aan de voorgeschreven eisen wordt voldaan."

"Ontwikkelaars dienen er rekening mee te houden dat CDD (Contract Due Diligence) moet worden uitgevoerd, zelfs voor bestaande kopers met wie de transactie is aangegaan vóór de implementatie van de nieuwe vereisten inzake de bestrijding van witwassen en terrorismefinanciering (AMLTF)." Leong onderstreepte dit. "Ontwikkelaars moeten er ook rekening mee houden dat wanneer de CDD-maatregelen niet naar behoren worden uitgevoerd of voltooid, zij geen OTP (Owner's Transfer Pricing) mogen verlenen, geen geld mogen accepteren (inclusief reserveringskosten) en geen koopovereenkomst (Sale and Purchase Agreement, SPA) met de koper mogen sluiten." voegde ze eraan toe.

De VN-akte of Wet ter bestrijding van terrorismefinanciering (TSFA) Het verbiedt ontwikkelaars om opties aan kopers te verstrekken, geld te innen of verkoopovereenkomsten met terroristen te sluiten. "Ontwikkelaars mogen geen rekeningen openen of aanhouden voor, en geen geld ontvangen van, een anonieme bron of een koper met een fictieve naam." zei Leong.

Ze legde uit dat de projectontwikkelaar verantwoordelijk is voor het beëindigen van de transactie zodra de koopovereenkomst (OTP) aan de koper is verleend. Tot slot benadrukte Leong dat projectontwikkelaars alle documenten, inclusief koopovereenkomsten (OTP's) en koopcontracten (SPA's), vijf jaar lang moeten bewaren en deze op verzoek aan de toezichthouder op de woningmarkt moeten overleggen.

De strengere maatregelen in Singapore gaan ook gepaard met een hogere boete. Ontwikkelaars die zich niet aan de nieuwe eisen houden, zullen door Mok ter verantwoording worden geroepen. De betrokkene kan worden veroordeeld voor een overtreding. “een overtreding en kan bij veroordeling worden bestraft met een boete van maximaal $100,000.” “De meeste individuele aansprakelijkheid voor witwasgerelateerde transacties valt echter nog steeds onder de Corruption Drug Trafficking and Other Serious Offences (Confiscation of Benefits) Act (CDSA).” Naidu zei. "Personen die willens en wetens, of met reden om aan te nemen, dergelijke transacties faciliteren, kunnen worden vervolgd voor strafbare feiten die waarschijnlijk een gevangenisstraf met zich meebrengen. Personen die veroordeeld worden voor witwas- of terrorismefinancieringsdelicten kunnen ook worden uitgesloten van het bekleden van sleutelposities bij projectontwikkelaars." Naidu voegde eraan toe.

In Singapore mogen woningbouwprojecten niet zonder vergunning worden uitgevoerd. "Elke ontwikkelaar die dit zonder vergunning doet, kan bij veroordeling een boete krijgen van maximaal $100,000 en een gevangenisstraf van maximaal 5 jaar." zei Leong. “Daarnaast mag eenieder, zoals de directeur, die vóór, op of na de datum van inwerkingtreding van de wet is veroordeeld voor een misdrijf op grond van witwassen of terrorismefinanciering, geen verantwoordelijke functie bekleden of blijven bekleden bij een vergunde woningbouwontwikkelaar. Bij overtreding hiervan kan de ontwikkelaar bij veroordeling een boete krijgen van maximaal $100,000.” voegde de deskundige eraan toe.

De nieuwe eisen zullen waarschijnlijk leiden tot hogere nalevingskosten voor ontwikkelaars, aangezien zij eraan moeten voldoen. "Dit zal vooral kleinere ontwikkelaars hard treffen, omdat zij niet profiteren van schaalvoordelen en niet beschikken over gespecialiseerd personeel en programma's voor naleving van de regelgeving."" zei Mok. 

"Bovendien zal het, gezien de betrokkenheid van de vele belanghebbenden – kredietverstrekkers, projectontwikkelaars, vastgoedadviseurs en andere professionals die met de projectontwikkelaars samenwerken – enige tijd duren om aan deze nieuwe eisen te wennen." Ze zei dat ontwikkelingslanden hun werknemers en agenten moeten trainen in de risico's van witwassen en terrorismefinanciering, zodat ze kunnen voldoen aan de eisen van de nieuwe wet, aldus Naidu.

Hij zei dat ontwikkelaars ervoor moeten zorgen dat hun mensen “Ze zijn in staat de juiste vragen te stellen aan kopers van onroerend goed en zijn zich bewust van de omstandigheden waarin ze mogelijk nader onderzoek moeten doen als er ‘alarmsignalen’ zijn.”

"Projectontwikkelaars spelen een essentiële rol in de frontlinie, omdat zij rechtstreeks contact hebben met potentiële kopers en het best in staat zijn om verdachte transacties en illegale financieringsbronnen te signaleren. Daarom vertrouwen toezichthouders sterk op ontwikkelaars om de vastgoedmarkt in Singapore vrij te houden van geld afkomstig uit illegale activiteiten." Mok zei.

Tot slot verklaarde Leong dat de nieuwe eisen "Dit zal bijdragen aan de transparantie van de vastgoedmarkt in Singapore, wat zowel kopers als ontwikkelaars ten goede zal komen."

Voorgestelde lezen:

SINGAPORE NEEMT STRENGE REGELS IN OM GELDMULES AAN TE PAKKEN

Singapore is van plan de wetgeving aan te passen om geldkoeriers die oplichting faciliteren te arresteren.