Tworzenie CDD gotowego do audytu dla agentów nieruchomości, notariuszy i kancelarii prawnych na Malcie

W czerwcu 2025 r. Maltańska Jednostka Analiz Wywiadu Finansowego (FIAU) odnotowano 80% wzrost rok do roku w raportach o podejrzanych transakcjach (STR) z sektora nieruchomości, co stanowi największy wzrost w porównaniu z jakimkolwiek nadzorowanym sektorem w zeszłym roku. Na rynku, gdzie większość agencji zatrudnia mniej niż dziesięciu pracowników i nie ma dedykowanego inspektora ds. zgodności, tego typu zainteresowanie jest ogromne.

Agenci nieruchomości, notariusze i prawnicy specjalizujący się w prawie nieruchomości, zajmujący się transakcjami przeniesienia własności nieruchomości na Malcie, są „podmiotami podlegającymi” w rozumieniu przepisów o zapobieganiu praniu pieniędzy i finansowaniu terroryzmu (PMLFTR). Należyta staranność wobec klienta (CDD) nie jest opcjonalna, a FIAU może wglądnąć w dokumentację.

W dalszej części artykułu omówiono, jak wygląda gotowy do audytu CDD dla Malty w transakcjach dotyczących nieruchomości, w których małe firmy najczęściej popełniają błędy, oraz jaki przepływ pracy można przeprowadzić bez dedykowanego zespołu ds. zgodności.

Zgodnie z prawem maltańskim podmiotem podlegającym przepisom jest firma lub osoba fizyczna, która musi bezpośrednio stosować się do obowiązków związanych z przeciwdziałaniem praniu pieniędzy. W przypadku transakcji dotyczących nieruchomości lista ta obejmuje agentów nieruchomości, notariuszy i prawników działających na podstawie zleceń dotyczących przeniesienia własności. Ustawa PMLFTR nakłada na każdego z nich te same cztery podstawowe obowiązki: identyfikację klienta, ocenę ryzyka, monitorować transakcjęi zgłaszać podejrzenia FIAU.

Dlaczego sektor nieruchomości znalazł się na szczycie listy FIAU?

Agenci nieruchomości składają więcej wniosków o rejestrację nieruchomości (STR) na Malcie, ponieważ dwie rzeczy zmieniły się jednocześnie. FIAU po raz pierwszy od lat objęła sektor ukierunkowanymi działaniami informacyjno-edukacyjnymi, przeglądem tematycznym i szkoleniami branżowymi, a agenci działają zgodnie z tym, co im pokazano. Sprawozdanie roczne FIAU za rok 2024 rejestruje zarówno wzrost wolumenu, jak i poprawę jakości, a także 187 interwencji nadzorczych i ponad 70 działań egzekucyjnych we wszystkich nadzorowanych sektorach.

Liczby nagłówkowe obrazują skalę. Maltański FIAU otrzymał 9,430 zgłoszeń STR w 2024 roku, co stanowi wzrost o 3% rok do roku. Zdalne gry hazardowe nadal generują najwięcej zgłoszeń, ale 80-procentowy wzrost zgłoszeń w sektorze nieruchomości to największy wzrost w skali sektora na liście FIAU. Ten wzrost w dużej mierze odzwierciedla lepszą świadomość, lepsze szkolenia i większą pewność w składaniu zgłoszeń przez agentów, którzy wcześniej zaniżali zgłoszenia, a nie nagły wzrost liczby typologii.

Malta spędziła dwanaście miesięcy na szarej liście Grupy Specjalnej ds. Przeciwdziałania Praniu Pieniędzy (FATF) i odstawiłem w czerwcu 2022 r. po intensywnym programie reformy AML. Po wprowadzeniu szarej listy kultura zgodności nie uległa osłabieniu. Od 10 lipca 2027 r. Rozporządzenie UE w sprawie przeciwdziałania praniu pieniędzy (AMLR) obniża próg CDD dla transakcji okazjonalnych z 15 000 euro do 10 000 euro, co oznacza, że ​​więcej transakcji na maltańskich nieruchomościach będzie podlegać pełnemu CDD, a nie mniej. Kierunek podróży jest jednokierunkowy.

Jak w rzeczywistości wygląda plik CDD nieruchomości gotowy do audytu?

Plik CDD, który przetrwa inspekcję FIAU, to nie teczka ze skopiowanymi dokumentami tożsamości. To udokumentowany ciąg decyzji z dowodami na każdym etapie. Część II Procedur Wdrażania FIAU dla sektora nieruchomości szczegółowo określa, co musi zawierać ten ciąg, a brak jakiegokolwiek ogniwa oznacza, że ​​cały plik nie działa. Sześć elementów odgrywa kluczową rolę, a każdy z nich wymaga dowodów, które można uzyskać nawet kilka miesięcy po sfinalizowaniu transakcji.

Zidentyfikuj i zweryfikuj obie strony

Zarówno kupujący, jak i sprzedający są traktowani jako klienci w rozumieniu ustawy AMLR. W przypadku transakcji mieszkaniowych z zagranicznymi nabywcami, to właśnie ten etap najczęściej kończy się niepowodzeniem. Weryfikacja tożsamości Wymagane jest sprawdzenie autentyczności dokumentu tożsamości wydanego przez organ rządowy, potwierdzenia adresu zgodnego z danymi w dokumencie tożsamości oraz weryfikacji wiarygodności klienta, gdy nie jest on obecny osobiście. W przypadku zdalnego wdrożenia, plik musi zawierać dowód sprawdzenia, a nie tylko informację o pozytywnym lub negatywnym wyniku.

Ubezpiecz beneficjentów rzeczywistych, gdy nabywcą jest spółka

Zagraniczni nabywcy korporacyjni, którzy dokonują zakupów za pośrednictwem struktur holdingowych, stanowią znaną typologię prania pieniędzy na Malcie. Krajowa Ocena Ryzyka z 2023 roku wskazała dostawców usług korporacyjnych jako sektor budzący obawy właśnie z tego powodu. W przypadku każdego nabywcy korporacyjnego, plik musi być… ostateczny beneficjent rzeczywisty (UBO) Kontrola, która obejmuje każdą warstwę struktury, aż do osób fizycznych posiadających 25% lub więcej udziałów. Wyciąg z rejestru jest punktem wyjścia, a nie punktem końcowym.

Przesiewaj, uchwyć źródło funduszy i zachowaj ślad

Sankcje, osoby zajmujące eksponowane stanowiska polityczne (PEP), kontrola niekorzystnych mediów konieczność konkurowania z każdą stroną na etapie wdrażania, a nie tylko zamykania.

Źródło funduszy dowody mają największe znaczenie, gdy nabywca spłaca kredyt hipoteczny poza bankiem, co jest częstym zjawiskiem na maltańskim rynku nieruchomości, charakteryzującym się dużym rozrzutem gotówki, oraz na specjalnie wyznaczonych obszarach, gdzie często pojawiają się zamożni zagraniczni nabywcy.

Wyciągi bankowe obejmujące cały okres depozytu, dokumentacja sprzedaży poprzedniej nieruchomości, listy darowizn ze sprawdzoną tożsamością darczyńcy oraz dokumenty dotyczące dziedziczenia z postanowieniem o stwierdzeniu nabycia spadku dla każdej działki o innej wadze w aktach.

Dowody nie muszą być idealne. Muszą być spójne z ceną, profilem nabywcy i harmonogramem. FIAU wymaga pełnego śladu audytu, oznaczonego znacznikiem czasu i przechowywanego przez co najmniej pięć lat zgodnie z PMLFTR, podczas przeglądu tematycznego.

Gdzie małe firmy najczęściej wpadają w kłopoty?

Tryby awarii w maltańskim systemie CDD w zakresie nieruchomości nie są niczym niezwykłym. Koncentrują się one wokół czterech schematów, które FIAU wielokrotnie przytacza w zawiadomieniach o egzekwowaniu przepisów, a każdego z nich można uniknąć dzięki standardowemu procesowi postępowania. Kary administracyjne spadły do ​​około 750 000 euro w 2024 roku z 3.2 miliona euro rok wcześniej (Sprawozdanie roczne FIAU za rok 2024), mimo że interwencje nadzorcze i działania egzekucyjne wzrosły. Egzekwowanie prawa poszerzyło się, a nie zawęziło.

Za większość tych powiadomień odpowiadają cztery schematy awarii, z których każdy można uniknąć. Oto, co widzi FIAU:

W jaki sposób Shufti pomaga maltańskim specjalistom od nieruchomości w przygotowaniu CDD gotowego do audytu?

Mała agencja lub kancelaria notarialna z dwoma partnerami nie musi budować funkcji zgodności od podstaw. Potrzebuje jednego przepływu pracy, który obejmuje cały łańcuch, od identyfikatora kupującego po zatrzymanie źródła finansowania, w sposób, który FIAU może wykorzystać na żądanie.

Shufti's należyta staranność wobec klienta na Malcie Działa w oparciu o pojedynczy interfejs API i obejmuje wszystkie ruchome elementy, których mała firma nie jest w stanie połączyć. Weryfikacja dokumentów obsługuje ponad 10 000 typów dokumentów w ponad 220 krajach, rozwiązując problem z zagranicznymi nabywcami u źródła.

AML screening Działa na podstawie ponad 3,500 globalnych list obserwacyjnych i 2.6 miliona profili PEP, a dane są odświeżane co 15 minut, dzięki czemu zmiana listy sankcji podczas przenoszenia własności jest wykrywana, a nie pomijana. Każda kontrola jest rejestrowana w ścieżce audytu, która odpowiada obowiązkowi prowadzenia dokumentacji PMLFTR, a ten sam plik jest gotowy do przeglądu przez FIAU miesiące po sfinalizowaniu aktu własności.

Inspektorzy FIAU sprawdzają dowody, a nie zamiary, a plik CDD albo pokazuje cały łańcuch, albo nie. Shufti sprawdza tożsamość, UBO i AML screening dla maltańskich specjalistów od nieruchomości w ramach jednego procesu roboczego, z rejestrem retencji zgodnym z listą kontrolną Procedur Wdrażania Część II. Uruchom obszar roboczy na Portal samoobsługowy Shufti przeprowadzić pierwszą kontrolę bez cyklu zamówień lub poprosić o demo i rozpocznij weryfikację w ciągu kilku minut.