Construindo um CDD (Due Diligence do Cliente) pronto para auditoria para agentes imobiliários, notários e escritórios de advocacia em Malta.

Em junho de 2025, a Unidade de Análise de Inteligência Financeira (FIAU) de Malta registrou um aumento de 80% em relação ao ano anterior. Em relatórios de transações suspeitas (RTS) do setor imobiliário, houve o maior aumento entre todos os setores supervisionados pela agência no ano passado. Para um mercado onde a maioria das agências opera com menos de dez funcionários e nenhum responsável pela conformidade, esse tipo de atenção tem um impacto significativo.

Agentes imobiliários, notários e advogados imobiliários que lidam com transações imobiliárias em Malta são todos considerados "pessoas sujeitas" ao Regulamento de Prevenção à Lavagem de Dinheiro e ao Financiamento do Terrorismo (PMLFTR). A devida diligência do cliente (CDD) não é opcional, e a FIAU pode inspecionar sua documentação.

O restante deste artigo descreve como é uma CDD (Due Diligence do Cliente) pronta para auditoria em Malta em transações imobiliárias, onde as pequenas empresas costumam falhar, e o fluxo de trabalho que você pode executar sem uma equipe de conformidade dedicada.

Uma pessoa sujeita à legislação maltesa é uma empresa ou profissional que deve cumprir diretamente as obrigações de combate à lavagem de dinheiro. No caso de transações imobiliárias, essa lista inclui agentes imobiliários, notários e advogados que atuam em processos de transmissão de propriedade. A Lei de Prevenção à Lavagem de Dinheiro e ao Financiamento do Terrorismo (PMLFTR) atribui a cada um deles os mesmos quatro deveres principais: identificar o cliente, avaliar o risco, monitorar a transaçãoe reportar suspeitas à FIAU.

Por que o setor imobiliário passou a ocupar o topo da lista da FIAU?

Os agentes imobiliários estão a registar mais arrendamentos de curta duração em Malta porque duas coisas mudaram ao mesmo tempo. A FIAU (Autoridade de Investimento Imobiliário) promoveu, pela primeira vez em anos, um trabalho de divulgação direcionado, análises temáticas e formação setorial, e os agentes estão a agir de acordo com o que aprenderam. Relatório Anual da FIAU de 2024 O relatório abrange tanto o aumento de volume quanto a melhoria da qualidade, resultando em 187 intervenções de supervisão e mais de 70 ações de fiscalização em todos os setores supervisionados.

Os números principais ilustram a dimensão do problema. A FIAU de Malta recebeu 9,430 declarações de arrendamento de curto prazo (STRs) em 2024, um aumento de 3% em relação ao ano anterior. Os jogos remotos ainda são o setor com o maior número de declarações, mas o aumento de 80% nas declarações do setor imobiliário representa o crescimento mais acentuado em nível setorial na lista da FIAU. A maior parte desse aumento reflete uma maior conscientização, melhor treinamento e declarações mais seguras por parte dos agentes que anteriormente subnotificavam os arrendamentos, e não um aumento repentino nas tipologias subjacentes.

Malta passou doze meses na lista cinzenta do Grupo de Ação Financeira Internacional (GAFI) e saiu disso em junho de 2022. Após um programa concentrado de reforma de AML (Anti-Money Laundering, ou Prevenção à Lavagem de Dinheiro). Após a inclusão na lista cinza, a cultura de conformidade não se tornou mais flexível. A partir de 10 de julho de 2027, o Regulamento da UE contra o Branqueamento de Capitais (AMLR) A redução do limite de diligência devida do cliente (CDD) para transações ocasionais de € 15,000 para € 10,000 significa que mais negócios imobiliários em Malta estarão sujeitos à CDD integral, e não menos. Essa tendência é irreversível.

Qual é a aparência de um arquivo CDD de propriedade pronto para auditoria?

Um dossiê de Due Diligence do Cliente (CDD) que sobrevive a uma inspeção da FIAU não é uma pasta de cópias de documentos de identidade. Trata-se de uma cadeia documentada de decisões com evidências em cada etapa. A Parte II dos Procedimentos de Implementação da FIAU para o setor imobiliário é específica sobre o que essa cadeia deve conter, e a ausência de qualquer elo significa a invalidação de todo o dossiê. Seis elementos são essenciais, e cada um deles exige evidências que possam ser obtidas meses após a conclusão do negócio.

Identificar e verificar ambas as partes

Tanto o comprador quanto o vendedor são considerados clientes para fins de Due Diligence do Cliente (CDD) sob a Lei de Combate à Lavagem de Dinheiro (AMLR). Em transações residenciais com compradores estrangeiros, é nessa etapa que a maioria dos processos falha. Verificação de Identidade É necessário verificar a autenticidade de um documento de identidade emitido pelo governo, apresentar um comprovante de endereço que corresponda ao registro do documento e realizar uma verificação de presença física, na qual o cliente não esteja presente pessoalmente. Para o cadastro remoto, o arquivo precisa comprovar a realização da verificação, e não apenas o resultado (aprovado ou reprovado).

Incluir os beneficiários finais quando o comprador for uma empresa

Compradores corporativos estrangeiros que encaminham compras por meio de estruturas de holding são uma tipologia conhecida de lavagem de dinheiro em Malta. A Avaliação Nacional de Riscos de 2023 apontou os prestadores de serviços corporativos como um setor preocupante exatamente por esse motivo. Para qualquer comprador corporativo, o dossiê precisa de uma propriedade benéfica final (UBO) Uma verificação que abrange cada camada da estrutura até chegar às pessoas físicas que detêm 25% ou mais das ações. Um extrato do registro é um ponto de partida, não um ponto final.

Investigar, capturar a origem dos fundos e preservar o rastro.

Sanções, pessoas politicamente expostas (PEP) e triagem de mídia negativa É preciso enfrentar todas as partes envolvidas no processo de integração, não apenas no fechamento.

Fonte de renda As provas são mais importantes quando o comprador paga fora de um financiamento bancário, o que é frequente no mercado imobiliário maltês, onde o pagamento é predominantemente em dinheiro, e nas Áreas Designadas Especiais, onde compradores estrangeiros de elevado património líquido são comuns.

Extratos bancários referentes a todo o período do depósito, documentação de venda do imóvel anterior, cartas de doação com a identidade do doador verificada e documentação de herança com alvará de inventário para cada terreno com peso diferente no processo.

As evidências não precisam ser perfeitas. Precisam, no entanto, ser consistentes com o preço, o perfil do comprador e o momento da coleta. O histórico completo de auditoria, com registro de data e hora e mantido por pelo menos cinco anos, conforme exigido pela PMLFTR, é o que a FIAU solicita durante uma revisão temática.

Onde as pequenas empresas mais frequentemente encontram dificuldades?

Os modos de falha na Due Diligence do Consumidor (CDD) de imóveis em Malta não são incomuns. Eles se agrupam em torno de quatro padrões que a Unidade de Avaliação Financeira (FIAU) cita repetidamente em notificações de execução, e cada um deles é evitável com um fluxo de trabalho padrão. As multas administrativas caíram para cerca de € 750,000 em 2024, ante € 3.2 milhões no ano anterior (Relatório Anual da FIAU 2024), mesmo com o aumento das intervenções de supervisão e das ações de fiscalização. A fiscalização se ampliou, não se restringiu.

Quatro padrões de falha são responsáveis ​​pela maioria dessas notificações, e cada um deles é evitável. Veja o que a FIAU observa:

Como a Shufti ajuda os profissionais do setor imobiliário de Malta a elaborar uma CDD (Due Diligence do Cliente) pronta para auditoria?

Uma pequena agência ou um escritório de cartório com dois sócios não precisa construir uma função de conformidade do zero. O que precisa é de um fluxo de trabalho único que capture toda a cadeia, desde a identificação do comprador até a retenção da origem dos fundos, de forma que a Unidade de Auditoria de Informação Financeira (FIAU) possa acessá-lo sob demanda.

Shufti's Due diligence do cliente para Malta Funciona com uma única API e abrange as diversas partes que uma pequena empresa não tem capacidade de integrar. A verificação de documentos funciona com mais de 10,000 tipos de documentos em mais de 220 países, resolvendo o problema do comprador estrangeiro na origem.

AML screening O sistema verifica mais de 3,500 listas de vigilância globais e 2.6 milhões de perfis de PEPs (Pessoas Politicamente Expostas), com os dados atualizados a cada 15 minutos para que qualquer alteração na lista de sanções durante a transferência de propriedade seja detectada e não passe despercebida. Cada verificação é registrada em um histórico de auditoria que corresponde à obrigação de manutenção de registros do PMLFTR (Lei de Prevenção à Lavagem de Dinheiro e ao Terrorismo), e o mesmo arquivo fica pronto para revisão pela FIAU (Unidade de Auditoria de Inteligência Financeira) meses após a conclusão da transação.

Os inspetores da FIAU verificam as evidências, não a intenção, e um arquivo CDD mostra a cadeia completa ou não. A Shufti executa verificações de identidade, UBO e AML screening para profissionais imobiliários malteses em um único fluxo de trabalho, com um histórico de retenção que corresponde à lista de verificação da Parte II de Implementação de Procedimentos. Inicie um espaço de trabalho no Portal de autoatendimento Shufti para executar sua primeira verificação sem um ciclo de aquisição, ou solicite uma demonstração e comece a verificar em minutos.