房地产行业的客户尽职调查——如何遵守更新后的法规

就投资而言，房地产被认为是最安全的投资领域之一，因为它波动性极低、通胀率高，且具有增值潜力。令人惊讶的是，该行业受新冠疫情的影响最小。即使在封锁期间，市场也保持稳定。根据 Statista 的数据，英国房地产行业 创造了542,000万个就业岗位 2020 年总营业额超过 68.1 亿英镑。

房地产是洗钱和非法转移资金的避风港，是藏匿非法所得的首选之地。为了打击洗钱和其他犯罪活动，房地产行业的客户尽职调查（CCD）势在必行。

房地产中介业务中的洗钱和逃税问题

洗钱是指清除非法资金和其他资产或切断其与犯罪来源联系的过程。虽然洗钱方法多种多样，但以下列举了一些房地产行业如何被利用的例子： 

• 利用非法资金购买房产，然后出售或出租，这使得最终受益所有人（UBO）看似拥有合法的资金来源。
• 复杂的公司结构将来自高风险国家的犯罪分子隐藏起来，并利用多个银行账户来掩盖交易的实际受益所有权和原始目的。
• 通过直接支付方式向房地产中介或租赁代理支付大笔款项，然后再将其追回。
• 利用抵押贷款诈骗所得资金购买房产

大多数房地产中介机构可能不直接管理客户的资金，但掌握交易双方的信息以及资金来源——有时拍卖行会负责处理定金。  

洗钱往往伴随着逃税，而逃税本身也是一种犯罪行为。例如，通过虚报家具和其他贵重物品的价格，将房产售价设定在印花税起征点以下。在大多数情况下，源自腐败的资金最终都会导致逃税。 

为什么房地产行业需要进行客户尽职调查？

大多数房地产交易都是通过现金和/或通过金融机构的贷款或提款完成的。金融机构受到反洗钱法规的监管。 反恐融资法 监控通过房地产进行金融犯罪的潜在风险。 

如果房地产经纪人符合以下条件，则必须遵守反洗钱/反恐融资措施：

• 代表购买房地产的个人（客户）。
• 代表购买房地产的人收取现金定金

风险

房地产交易涉及巨额现金，往往隐藏资金来源和信息，从而为通过空壳公司和代理人洗钱提供了便利。该行业存在诸多问题，例如第三方交易、交易价格高于市场价、与居住在海外或受制裁国家的客户进行交易等。这些问题都增加了房地产交易中金融犯罪的风险。

合规要求

了解你的客户， 了解您的业务根据第六项反洗钱指令（AMLD6），房地产行业必须遵守最终受益所有人（UBO）核实规定。此外，房地产经纪人可以通过调查涉及大额现金的交易、审查未完成的交易以及披露资金来源等方式来预防洗钱活动。如果房地产经纪人或中介机构未能遵守监管规定，则可能面临处罚。 民事制裁或处罚.

合规差距

在房地产交易中使用现金是最大的合规漏洞，因为它使非法所得得以流入经济体系。此外，房屋翻新会提升市场价值，交易透明度低、所有权结构薄弱以及同一房产可能由居住在多个国家的多个业主共同拥有等问题，都使得房地产行业极易受到洗钱活动的侵害。房地产行业需要解决这些漏洞，以打击洗钱活动。 识别犯罪.

如何在房地产交易中进行客户尽职调查？

• 第一步，记录客户数据。客户指的是委托房地产经纪人买卖房产的自然人或法人实体。
• 第二步，通过政府签发的证明文件对第一步记录的信息进行核实。 身份证件 ——根据要求 6AMLD它还允许复制客户的身份信息，并将这些数据记录保存五年。注意：这并不违反隐私法。
• 如果房地产经纪人受雇于公司，他们必须核实最终受益所有人——即控制该组织决策的人。 
• 第三步，检查参与实体是否被列入监管机构观察名单、政治公众人物名单或制裁名单。
• 代理人可以创建客户风险概况。代理人必须对客户进行持续监控，以确保风险评估始终符合最新要求。
• 此外，高风险实体应通过以下方式进行核实和筛选 加强尽职调查 可疑事件应根据可疑活动报告（SAR）要求向监管机构报告。

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