为马耳他房地产经纪人、公证人和律师事务所打造符合审计要求的CDD（客户尽职调查）

2025年6月，马耳他金融情报分析部门（FIAU） 报告显示，同比增长80%。 去年，房地产行业的可​​疑交易报告（STR）增幅最大，是其监管的所有行业中最高的。对于大多数机构员工不足十人且没有专职合规官的市场而言，这种程度的关注无疑会造成巨大压力。

根据《防止洗钱和恐怖主义融资条例》(PMLFTR)，处理马耳他房产交易的房地产经纪人、公证人和房产律师均属于“受监管人员”。客户尽职调查(CDD)并非可选项，金融情报分析机构(FIAU)可以审查您的交易记录。

本文的其余部分将详细介绍在马耳他房地产交易中，一份符合审计要求的客户尽职调查 (CDD) 是什么样的，小公司最容易在这方面犯错，以及在没有专门的合规团队的情况下您可以运行的工作流程。

根据马耳他法律，受监管主体是指必须直接履行反洗钱义务的企业或专业人士。在房地产交易中，该群体包括房地产经纪人、公证人和受委托办理产权转让的法律从业人员。《反洗钱和反洗钱条例》（PMLFTR）赋予他们四项核心职责：识别客户、评估风险、 监控交易，并向 FIAU 报告怀疑。

为什么房地产行业跃升至金融情报分析机构（FIAU）的关注榜首？

马耳他房地产经纪人提交短期租赁申请（STR）的数量增加，是因为两件事同时发生了变化。金融情报分析机构（FIAU）多年来首次对该行业进行了有针对性的宣传、专题审查和行业培训，而经纪人也正在根据这些指示采取行动。 2024年FIAU年度报告 报告同时记录了数量增加和质量提高的情况，并涵盖了所有受监管行业中的 187 项监管干预措施和 70 多项执法行动。

总体数据勾勒出规模。马耳他金融情报分析机构（FIAU）2024年收到9,430份可疑交易报告（STR），同比增长3%。远程博彩仍然是报告数量最多的行业，但房地产报告数量激增80%，是FIAU所有行业中增幅最大的。这一增长主要反映的是公众意识的提高、培训的加强以及此前少报的经纪人提交报告的信心增强，而非潜在类型数量的突然增加。

马耳他曾被列入金融行动特别工作组（FATF）灰名单长达十二个月。 2022年6月结束 在集中开展反洗钱改革计划之后，尽管一些国家被列入灰名单，但合规文化并未放松。自2027年7月10日起， 欧盟反洗钱条例（AMLR） 将偶尔交易的尽职调查门槛从 15,000 欧元降至 10,000 欧元，这意味着更多马耳他房产交易将触发全面尽职调查，而不是更少。发展方向已定。

一份符合审计要求的房产客户尽职调查文件（CDD 文件）究竟是什么样的？

一份能够通过金融情报分析机构（FIAU）检查的客户尽职调查（CDD）文件并非一堆复印的身份证件。它应该是一条有据可查的决策链，每一步都有证据支持。FIAU房地产行业的实施程序第二部分对这条决策链必须包含的内容有明确规定，任何一个环节的缺失都会导致整个文件不合格。六个关键要素至关重要，而每个要素都需要在交易完成后数月仍能提取的证据。

识别并核实双方身份

根据《反洗钱条例》(AMLR)，买卖双方在客户尽职调查(CDD)中均被视为客户。对于涉及外国买家的住宅交易，大多数案件的失败都发生在这一步骤。 身份验证 需要核实政府颁发的身份证明文件的真实性，提供与身份证明文件记录相符的地址证明，并在客户本人不在场的情况下进行活体检测。对于远程注册，文件中需要包含验证过程的证明，而不仅仅是验证结果（通过或失败）。

当买方为公司时，应涵盖受益所有人。

在马耳他，外国企业买家通过控股公司进行收购是一种常见的洗钱手段。2023 年国家风险评估报告正是出于这个原因，将企业服务提供商列为重点关注行业。对于任何企业买家而言，相关文件都需要…… 最终受益所有权（UBO） 这项检查将逐层追溯到持有25%或以上股份的自然人。登记册摘录只是一个起点，而非终点。

筛选、查明资金来源并保留追踪记录

制裁， 政治公众人物（PEP）和 不良媒体筛查 需要在客户入职时与所有相关方进行沟通，而不仅仅是在交易完成时。

资金来源 当买家不使用银行抵押贷款付款时，证据就显得尤为重要。这种情况在马耳他现金交易频繁的房地产市场以及高净值外国买家较为常见的特殊指定区域都很常见。

涵盖整个存款期的银行对账单、前一处房产的销售文件、已核实捐赠人身份的赠与信，以及继承文件，其中包含每块土地的遗嘱认证，每块土地在文件中的权重各不相同。

证据不必完美无缺，但必须与价格、买家特征和时间相符。金融情报分析机构（FIAU）在专题审查期间要求提供完整的审计追踪记录，该记录需带有时间戳，并根据《防止洗钱和欺诈性交易条例》（PMLFTR）至少保留五年。

小企业最常在哪些方面遇到困难？

马耳他房地产客户尽职调查中的失败模式并不罕见。它们主要集中在金融情报分析机构（FIAU）在执法通知中反复提及的四种模式上，而每一种模式都可以通过标准流程避免。行政罚款从前一年的750,000万欧元降至2024年的约3.2万欧元（FIAU 2024年度报告即使监管干预和执法行动有所增加，执法范围仍然扩大，而非缩小。

四种故障模式导致了大部分违规通知，而每一种故障模式都是可以避免的。以下是金融情报分析机构（FIAU）观察到的情况：

Shufti 如何帮助马耳他的房地产专业人士构建符合审计要求的 CDD？

小型机构或只有两名合伙人的公证事务所无需从零开始构建合规职能。他们需要的是一个能够涵盖从买方身份识别到资金来源保留的完整流程的统一工作流程，以便金融情报分析机构（FIAU）能够按需调取。

舒夫蒂的 马耳他客户尽职调查 它基于单一API运行，涵盖了小型公司无力整合的各个环节。文档验证功能支持220多个国家/地区的10,000多种文档类型，从源头上解决了外国买家的问题。

AML screening 该系统与超过3,500个全球监控名单和2.6万个政治公众人物（PEP）档案进行比对，数据每15分钟更新一次，确保在产权转让过程中制裁名单的任何变更都能被及时发现，避免遗漏。每次核查都记录在审计追踪系统中，与《防止恐怖主义融资和欺诈性交易报告》（PMLFTR）的记录保存义务相对应，即使在产权转让完成数月后，同一份文件仍可供金融情报分析机构（FIAU）审查。

FIAU 检查员检查的是证据，而不是意图，CDD 文件要么显示完整的链条，要么不显示。Shufti 运行身份、最终受益所有人 (UBO) 和 AML screening 面向马耳他房地产专业人士，在一个工作流程中即可完成所有操作，并保留符合“实施程序第二部分”清单的要求。立即开始工作区。 舒夫提自助服务门户 无需采购周期即可进行首次检查，或者 请求演示 几分钟内即可开始验证。